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화보법 제 4조에 의하면 특수건물의 소유자는 그 건물의 화재로 인하여 다른 사람이 사망하거나 부상을 입었을 때에는 

과실이 없는 경우에도 제8조에 따른 보험금액의 범위에서 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 즉 소유자에게 무과실 책임을 지우고 있습니다.

따라서 특수건물의 소유주는 관련법에 따라 특수건물배상책임보험(신체손해포함)을 필수로 가입하여야 하며, 

특수건물의 임차인등의 피해자는, 화재 발생 시 해당 특수건물배상책임보험의 가입금액을 한도로 재물 및 신체 피해보상이 가능합니다. 

물론 과실 여부가 밝혀지면 과실이 있는자(가해자)에게도 청구 가능합니다. 이에 대한 부분을 간단히 설명하자면, 아래와 같습니다.

■ 특수건물보험가입금액 재물부분 10억원 임차인 피해 20억원

사례1. 사고원인 불명 소유자 무과실인 경우

- 보험가입금액 한도로 손해 배상 완료, 즉 임차인은 10억원을 수령한 후 더 이상 손실보전 불가.

사례2. 사고원인이 소유자에 의한 과실로 밝혀진 경우

- 보험가입금액 한도 10억원을 배상받은 후, 남은 10억원을 사고원인이 있는 소유자에게 청구 가능.

사례3. 사고원인이 소유자가 아닌 타인의 과실로 밝혀진 경우

- 보험가입금액 한도 10억원을 배상받은 후, 남은 10억원을 사고원인이 있는 타인에게 청구 가능.

■ 재물 배상 예시

1. 재물손해 : 시설, 집기, 동산 등

2. 휴업손해 : 영업을 못한 기간의 영업이익과 고정비

■ 신체 배상 예시

1. 치 료 비 : 기왕치료비, 향후 치료비

2. 일실이익 : 휴업손해, 상실수익액(장해발생 시)

3. 위자료 및 개호비 등

해당 법률 내용은 아래와 같습니다.

화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률

제1조(목적) 이 법은 화재로 인한 인명 및 재산상의 손실을 예방하고 화재 발생 시 신속한 재해복구와 인명피해에 대한 적정한 보상을 하게 함으로써 국민생활의 안정에 이바지함을 목적으로 한다.

[전문개정 2011.5.19.]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "손해보험회사"란 「보험업법」 제4조에 따른 화재보험업의 허가를 받은 자를 말한다.

2. "신체손해배상특약부화재보험"이란 화재로 인한 건물의 손해와 제4조제1항에 따른 손해배상책임을 담보하는 보험을 말한다.

3. "특수건물"이란 국유건물ㆍ공유건물ㆍ교육시설ㆍ백화점ㆍ시장ㆍ의료시설ㆍ흥행장ㆍ숙박업소ㆍ다중이용업소ㆍ운수시설ㆍ공장ㆍ공동주택과 그 밖에 여러 사람이 출입 또는 근무하거나 거주하는 건물로서 화재의 위험이나 건물의 면적 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건물을 말한다.

[전문개정 2011.5.19.]

제3조(적용 지역) 이 법이 적용되는 지역은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2011.5.19.]

제4조(특수건물 소유자의 손해배상책임) ① 특수건물의 소유자는 그 건물의 화재로 인하여 다른 사람이 사망하거나 부상을 입었을 때에는 과실이 없는 경우에도 제8조에 따른 보험금액의 범위에서 그 손해를 배상할 책임이 있다. 「실화책임에 관한 법률」에도 불구하고 특수건물 소유자에게 경과실(輕過失)이 있는 경우에도 또한 같다.

② 특수건물 소유자의 손해배상책임에 관하여는 이 법에서 규정하는 것 외에는 「민법」에 따른다.

[전문개정 2011.5.19.]

제5조(보험 가입의 의무) ① 특수건물의 소유자는 제4조제1항에 따른 손해배상책임을 이행하기 위하여 그 건물에 대하여 손해보험회사가 운영하는 신체손해배상특약부화재보험(이하 "특약부화재보험"이라 한다)에 가입하여야 한다. 다만, 종업원에 대하여 「산업재해보상보험법」에 따른 산업재해보상보험에 가입하고 있는 경우에는 그 종업원에 대한 제4조제1항에 따른 손해배상책임을 담보하는 보험에 가입하지 아니할 수 있다.

② 특수건물의 소유자는 특약부화재보험에 부가하여 풍재(風災), 수재(水災) 또는 건물의 무너짐 등으로 인한 손해를 담보하는 보험에 가입할 수 있다.

③ 손해보험회사는 제1항과 제2항에 따른 보험계약의 체결을 거절하지 못한다.

④ 특수건물의 소유자는 그 건물이 준공검사에 합격된 날 또는 그 소유권을 취득한 날부터 30일 내에 특약부화재보험에 가입하여야 한다.

⑤ 특수건물의 소유자는 제4항의 특약부화재보험계약을 매년 갱신하여야 한다.